二、物业管理的特征

物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理；是随着住房制度改革的推进出现的产权多无化格局后与之相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。

社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。

（一）社会化

物业管理具有社会化的特点是指物业管理摆脱了传统房屋管理的后勤管理体制，按照社会化分工的要求将原有的后勤管理部门从单位中分离出来，逐步走向社会，物业管理也银川而相应地演变成为一个社会产业。在这里，物业管理公司（机构）只是起到综合协调的作用，它综合调度着内部的管理服务部门与外部专业服务机构，围绕着物业的建设和运行，全面开展各种经营和服务行业。此外，作为政府与业主之间的桥梁，物业管理几个还肩负着国家政策法律的实施传递等作用。与其他众多产业一样，成为社会化分工的必要组成部分，具有社会化的特征。

物业管理的社会化指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主委员会选聘一家物业管理企业；变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理企业的统一管理。这种模式在业主委员会委托授权的范围内集中实施社会化管理，从而克制各自为政、多头管理、相互扯皮互相推诿的旧体制下的种种弊端，有利于提高整个城市管理的社会化程度，充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。

物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上寻找可以代管的物业。

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要条件，现代化大生产的社会分工则是实现物业管理社会化的必要条件。

（二）专业化

物业管理的专业化是指由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理。这种管理是将有关物业的各种专业管理都纳入物业管理公司的范畴之内，由物业管理公司配备专业的人员，专门的组织机构，现代化设备，专业化的标准、规范的管理程序，运用先进的维修保养技术实施专业化的管理和服务。物业管理的专业化是现代化大生产的社会专业分工的必然结果。随着社会的发展，社会分工逐渐趋于专业化，物业管理公司也可以将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。例如，将电梯维修保养承包给专业的电梯维修保养公司；向保安服务公司雇请保安人员，或者将保安防范管理承包给保安服务公司；将园林绿化承包给专业的绿化公司；将环境卫生承包给专业的清洁卫生公司等。这样不仅有利于物业管理公司的管理，而且有利于提高城市管理和物业管理的专业化和社会化程度，进一步促进城市管理向国际化现代大都市迈进。

物业管理的专业化，指的是专业物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。因此，物业管理企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平。这就要求：有专业的人员配备，有专门的组织机构，有专门的管理工具设备，有科学、规范的管理措施与工作程序，运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。物业管理专业化是现代化生产专业分工的必然结果。

（三）市场化

物业管理是一种市场行为，应该遵循市场的价值规律和竞争规律。物业管理市场的主体包括着业主、建设单位、业主大会、物业管理公司，而物业管理公司则是物业管理市场经济的重要主体。物业管理市场化所追求的是经营效益最大化并形成社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。而并非传统房屋管理的以往那种政府职能的延伸。随着业主、建设单位、业主大会具有选聘物业管理公司的权利，必然在物业管理中引入市场竞争机制，推行物业管理招标投标是物业管理走向市场化的重要标志。要在物业管理市场优胜劣汰的激烈竞争中立于不败之地，作为独立法人运作的物业管理公司，就必须严格遵守“中华人民共和国公司法”等法律、法规的有关规定，实行政府机关、事业单位、企业的完全分离，必须依照物业管理市场的运行规则积极、主动参与市场竞争，依靠自身的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置，不断拓展扩大业务范围，积极树立物业管理的市场品牌，塑造物业管理优质服务精品，有优秀的物业管理服务业绩来赢得业主的信赖和支持，赢得物业管理良好的商业信誉。

市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，提供方式是委托，业主通过招投标选聘物业管理物业，由物业管理企业来具体实施。物业管理企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事和经济法律责任的企业法人。物业管理企业将日常管理工作纳入市场经济运行轨道，推行有偿服务、合理收费，并通过多种经营，使小区及各类房屋和设备的管理走上以业养业、自我发展的道理；向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。在这样一种新的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位必须依靠自己良好的经营和服务才能挤进和占领这个市场。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。委托和有偿是物业管理市场化的集中体现。物业管理服务的特点和内容。