城市地租的分配

城市地租形成后，如何分配，在理论上并没有得以充分论证。可在实践中却突出地提到人们面前。具体说来，现阶段我国城市地租的分配若暗若明地表现为四种形式。第一种形式是明确向城市企业征收土地使用费。如辽宁省的抚顺市、广东省的广州市。第二种形式是明确地将土地出租，或者将土地使用权商品化，而土地使用权的商品化，实际上就是一定年限地租的资金化或资本化。采用这种形式的主要是我国深圳、海南等经济特区以及某些城市的中外合资、外资、中外合作企业等。第三种形式是由住宅商品化引起的。近些年来，住宅价格呈上涨趋势，某些城市的住宅价格从前几年的200～300元/平方米上涨到目前的1000～2000元/平方米，这其中固然有多种因素的作用，但渗透着土地的转让价格（或者说地租）却是确定无疑的。第四种形式是随着商品经济的展开，城市的某些单位、某些个人将单位公房、个人私房出租给另外一些商品生产者和商品经营者，其房租价格之高，足以在不长的时间内全部收回建房成本和应得利润、利息。之所以会如此，是因为那些商品生产者和商品经营者租房实际上是租地，房租租金中实际上大部分为地租。对于以上四种形式的地租分配，人们持有不同的看法。大部分同志认为，第一、二种形式的地租分配大体上合理，第三种形式的地租分配有其合理性，第四种形式的地租分配是不合理的。对此，笔者不敢苟同。笔者认为，在以上几种形式的城市地租分配中，实际上涉及两个相互联系的问题需要讨论。一是在城市地租收支上，是由中央财政统收统支，还是归地方（城市政府）财政统收统支，抑或是在两者之间有一个基本的分成比例？二是城市地租在国家与土地用户之间究竟如何分配？

根据马克思主义的观点，城市的发展是社会发展进步的产物，又反过来促进社会的发展。城市地租形成所赖以依存的自然基础——城市地理位置的优劣，决定于两个方面，一是历史遗留的状态，一是现时人们对它的改造程度。前者人们无法自由选择，它是历史长期发展的结晶。当一种新的社会制度建立后，即会确认土地的所有权，所有者凭借其所有权收取的地租量，要受到当时城市地理位置自然分布的制约。从这个意义上看，这里的地租量对于所有者来说，是一种历史的“馈赠”。社会主义制度建立以后，从旧社会接收过来的城市是确定的，城市土地收归国有，国家就可能据其土地所有权收取地租。这时城市地租，应该收归为中央财政所有，并由其实行统收统支。随着社会主义经济发展，城市建设在不断完善，城市地租依存的自然基础——城市地理位置的优劣也在发生变化，地租量依此形成不同的总量和不同的结构。在这个阶段，城市基础设施的投资，除中央财政外，还有地方财政，随着时间的推移，城市建设的任务中心越来越多地转移到地方政府。因而，城市地租作为城市建设的重要资金渠道，似乎应更多地作为地方政府的支配物；或者说，城市地租的收支主要部分由地方政府所掌握，中央政府也应该提一部分，但数额小于地方政府的。中央政府利用这部分地租，支持重点城市、新城市的发展建设。当然，地方政府所支配的部分地租，在收支上都必须纳入国家的经济社会发展计划，以利于国家的综合平衡和资金使用效益的提高，以利于国家各项建设的“一盘棋”。至于像海南、深圳等某些迅速崛起的新城市，所有的土地收益，严格说来，不应该归地方财政，全部统收统支。如果中央财政为了刺激新城的发展，暂时不要求地方财政上缴土地收益，这部分资金应视作中央财政对新城市建设的资金支出。在新城发展到一定阶段，这部分资金除收回本息外，还可以收回由它带来的部分级差地租。

地租在土地所有者和土地用户之间如何分配？马克思在分析资本主义农业地租分配时，提出了一个重要的观点。即土地的出租者和承租者是如何在租约期限的长短上的尖锐对立。土地的出租者，总是试图缩短周期，因为土地投资回收的周期长，土地承租者对土地改良的果实会部分地落入出租者手中。相反，土地承租者总是试图延长周期，如此则不仅使自己能获取自己的投资效益，并且能够掠夺土地所有者的利益。土地出租者和承租者的对立，是剥削阶级之间利益的对立。这种对立，一方面造成了社会经济发展的障碍，限制了资本的扩张；另一方面造成了土地的掠夺式经营。马克思的分析，有两点值得我们注意：其一，地租的分配是土地所有者和使用者利益的分配，二者的关系是此消彼长，或者相反；其二，地租在两者之间的分配，会产生不同的社会经济效果。当前，在我国率先征收土地使用费的深圳经济特区的实践就说明了这个问题。据报载，深圳特区由于没有一个代表国家统一掌管土地的机构，没有明确所有权与使用权的关系，致使有的企业把土地增值所带来的利润看作是自己的经营成果，造成了严重的土地浪费现象。

据此，笔者认为，要真正完善城市土地租赁关系，必须抓好以下两个环节。其一，根据不同的地段、不同的用途、不同的土地用户，确定不同的租赁期限。有了租赁期限，对于土地所有者来说（在我国，国家是土地所有者），就可以在整体上了解土地的进出，安排土地的异动，调节地租，从而掌握全局的主动权。对于承租者来说，就可以根据具体情况，合理利用和开发城市土地，提高土地使用的微观经济效果。在社会主义社会，由于土地所有者是国家，土地用户大多是国家单位，根本利益有一致性。所以如果说合理的租赁期限是处理租赁关系的重要一环，那么社会主义制度为租赁期限的合理确定提供了良好的经济前提。其二，确定不同形态地租的归属。城市级差地租Ⅰ和绝对地租，严格地讲，应该归土地所有者。复杂的是级差地租Ⅱ的分配。假若城市地理位置的变动是政府投资的结果，那么级差地租Ⅱ应属投资者。因为在这里，投资的主体是土地所有者。假若城市地段地理位置的改善，来源于承租者的投资，那么级差地租Ⅱ还可以根据具体情况进行分配。在租约期内，大部分应归承租者所得，但不能全部归承租者，因为级差地租Ⅱ的产生和提高，是以级差地租Ⅰ为基础的，所以，土地所有者获得部分级差地租Ⅱ。租约期满后，级差地租Ⅱ就转到土地所有者手中，由新承租者支付。由于社会主义城市地租取之于民而用之于民，它的交纳与收取旨在促进城市土地资源的合理使用，旨在理顺国家与土地用户的经济关系，所以，它有可能避免如同资本主义社会城市地租所带来的不良后果。