第一节 抵押权变更登记的重要意义

抵押权是一种附属于主债权的权证。按照我国《物权法》的规定，抵押自签订抵押合同开始就宣告成立。主债权转移，抵押权也随之转移。同时，抵押权应当在登记机关登记，否则抵押权人就不能对抗善意第三人。即当抵押贷款的借款人用房屋、汽车等物品进行第二次、第三次抵押时，最初的抵押权人在借款人破产清偿时，没有任何的优先权。因此，抵押权首先必须在专门的登记机关登记。同时，当这个抵押权发生变化时，原来的登记必须作相应的变更，也就是进行第二次登记。

抵押权变更登记在实际生活中是经常发生的。例如，某人以其自有住房作抵押向他人借钱，其在房屋管理部门的房产登记档案中就要作抵押记录。还款后，抵押记录也要做相应变更。或者是另一种情况，某人在原借款项尚未归还时，变换了抵押品，将房屋抵押给另一人，此时抵押登记也要作出变更。但是在日常生活中，这种抵押的变更并不是大批量进行的，所以对需要变更的人来说，并不算什么太麻烦的事。但是，在进行信贷资产证券化时，问题就凸现出来。特别是个人住房抵押贷款的证券化，因为银行所拥有的抵押权单笔金额虽然不大，但是总的笔数却很多。如果按照平时房屋管理部门对于抵押权变更的登记办法，一笔一笔地变更，不仅要支出相当可观的费用（按6000份抵押合同计算，需支付48万元变更登记费），而且要耽搁很长的时间。因此，用一种适当的办法，保证这种变更能够以最小的费用、最短的时间来实现，显得十分重要。

需要指出，抵押权变更之所以会成为一个问题，与目前我国抵押权登记手段的落后是直接相联系的。多年来，我国没有专门的《物权法》，物权得不到重视，抵押权问题虽然在现实生活中已经四处可见，但是它的登记方式仍然非常落后，基本上都采用手工方式，而且没有在全国形成一个完整的包括各种物权及其抵押权在内的登记系统。以这种作坊式的物权登记手段，自然无法满足证券化中大批量高效变更抵押权登记的需要。但是，我们不可能在全国建立起高效统一的物权登记系统后再搞证券化。于是，解决抵押权变更的问题就被提到了证券试点工作的议事日程。