第二节 合同主体的真实性审核

合同主体务必真实，证照审核是重中之重。在签约前必须对当事人主体资格进行审核。合同的主体首先应该真实客观，必须是平等的自然人、法人或其他组织。签约前必须弄清对方属于何种性质的主体，是法人，还是非法人，虽然法人、非法人都有签约资格，但对对方知根知底是十分重要的。

我们知道，法人是一种依法确立的经济组织或社团机构，它包括企业法人、机关事业单位和社会团体法人，从成立之日起就具有法人资格。企业和事业单位、科技性团体设立的具备法人条件的企业，实行企业化经营、国家不再核报经费的事业单位，以及从事经营活动的科技性团体，本身具备企业法人登记条件的，必须经工商行政管理机关核准登记，取得“企业法人营业执照”后才具有法人资格，如股份公司、集团公司等。如果没有法人证照，又以法人的名义签约，那么你就要多留个心眼，多做些调查，脑子里多打些问号，千方百计弄清其来龙去脉，否则有可能所签的就是一份主体不合格的无效合同。

非法人，也是签订合同的主体，如个体工商户、个体企业、独资企业、有限责任公司、合伙企业等。像这种类型的主体亦应具有工商行政管理机关核发的营业执照和公司执照，也是国家依法确立的一种经济主体。如果没有证照，那么合同的有效性也难以保证。另外，农村种粮承包户、农林专业户，国家没有要求他们一律办证照，而他们依法对外开展业务，也具有签约资格。一般都容易查得企业证照的信息，但也有一些不易查到的企业信息，下面列举三类不易查到证照信息的合同供大家参考。

一、涉外合同

签订涉外合同时，要审好如下几个除证件以外的资质：①签订标的额巨大的合同，一定要有银行信用担保书，这样能促使双方严格履约，双方如有违约均可有效地追究经济或刑事责任；②在向外方发贷时，一定要凭有效的银行信用证进行发贷，其信用证最好经银行验证确认，以免欺诈行为的发生；③产品的质量证件要真实，不能为牟利就以次充好、以好掩次，以利于确立在国际交往中的信誉。

二、非专利技术转让合同

对于没有国家专利或未经有关部门鉴定的技术的转让合同，确实有点难把握，因为它缺少有效证件，有的可能还缺少科学理论依据。此类合同容易造成技术转让纠纷。造成技术转让合同失效的原因有两个：一是技术上的原因，二是商业风险的原因。合同双方容易对技术转让中的潜在风险估计不足。

为避免或减少此类纠纷，在签订合同时，就应对技术及商业风险等较易引起纠纷的条款慎重对待。转让方在合同中要对非专利技术如实说明，既要明确技术的状态，又要明确实施非专利技术所必备的两个基本条件：第一，技术必须是实用的、可靠的；第二，必须能够在合同约定的领域内应用。依据技术市场管理办法，能够进行交易的技术，不限于能够用于工业标准化生产的技术，还包括在小试阶段、中试阶段的成果。用中试标准来衡量中试阶段的成果，或用工业化生产标准来衡量，都可能发现技术上有这样或那样的缺陷，这就要求转让方在合同中如实说明技术的状态，不得夸大，不得弄虚作假，不许剽窃他人成果或者夸大经济效益，并要向受让方说明使用技术应具备的条件。如果转让方隐瞒实情，造成合同无法履行，就应承担相应的责任；转让方对另一方实施技术后的商业风险不负责任。技术转让常常由于经营管理、市场行情等因素而失效，因此，应当明确商业风险是与经营管理、市场供求关系等因素有关的，而不只取决于技术本身，受让方不得以经济效益不好为由，要求转让方赔偿损失。

在实施中，不少合同订有保证经济效益的条款，转让方以此让受让方对技术带来的效益确信无疑，促使受让方接受技术转让。如果双方当事人在自愿基础上签订了保证经济效益条款，就应当承认其效力。由于影响经济效益的因素比较复杂，当事人应当考虑各种影响经济效益的情况和条件，全面客观地预测市场，并在合同中具体载明双方的责任范围，以便在实施技术没有达到约定的效益时，针对原因明确责任。

一个技术转让项目的投资，少则十几万元，多则上百万元或上千万元，一旦失败，对双方都会造成难以弥补的损失，所以，双方当事人要在可行性调查的基础上，做好充分的前期论证、期中考核和结果预估，从签订技术转让合同之日起，就要严格把好关口，特别是对双方的履约能力、技术状态、市场的预测，要做全面的了解，以避免或减少技术转让失败给双方带来的经济损失。

三、房屋和其他财产租赁合同

房屋和其他财产租赁合同的查证关，也是最易疏忽的。其实财产租赁涉及各类证件的审核，但在现实中很少有人去查阅证件或要求对方举证。近年来，因房屋和其他财产租赁而发生的纠纷越来越多，这里对如何把好租赁合同的查证关做一些分析。

首先是权属查看。审核出租人对出租物有无出租权，只有有出租权的人，才能与其签订合同。对出租权的审核必须从四个方面查看：①租赁房屋、土地的，查看是否有国有或集体房产和土地使用证。②查看租赁的房屋、土地是否被分租给多个经营户。③若是动产物租赁，要看其购置的原发票及有效产品证件（或说明书）；若是无发票自制的财产，应做出书面证明。④如果是中途转租的，那么必须经原出租方签字或同意后，才能和转租方签订租赁合同。

如果碰到以下五种情形，则不能与其签订租赁合同：

（1）未取得房屋所有权证的，没有出租物发票和来源依据的，赃物或权属不清、有争议的。

（2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房屋、财产权利的。

（3）属于违法建筑物，不符合安全标准的。

（4）已抵押未经抵押人同意的。

（5）有关法律法规禁止出租的其他情况。

只有认真查看以上情况后，才能弄清出租物权属关系及当时的处境情况，这样我们在签约时才能做到心中有数。